spacer.png, 0 kB

Wspó?praca

Zamów Newsletter



Login:

Adres email:
zapisz wypisz

spacer.png, 0 kB
spacer.png, 0 kB
co zrobi? ja developer upada. Drukuj E-mail


Jak podnie?? si? z upadku dewelopera?

Cz?sto docieraj? do nas informacje o deweloperach og?aszaj?cych upad?o??. Nie by?o ich mo?e szczególnie du?o, ale s?yszy si? g?osy, ?e b?dzie coraz wi?cej. Nie twierdzimy, ?e tak si? stanie, ale warto wiedzie?, co zrobi?, gdy ju? do takiej sytuacji dojdzie. Spraw? przeanalizowali analitycy Open Finance i firmy Home Broker.

B?d?my szczerzy – je?li deweloper, u którego zosta?o kupione mieszkanie, og?osi upad?o??, sytuacja nabywcy nie jest do pozazdroszczenia. Jednak nie mo?na si? od razu podda?, bo zawsze warto walczy? o swoje pieni?dze. Co wi?c da si? zrobi?? Wszystko zale?y od tego, w jakiej formie zosta?a podpisana umowa przedwst?pna.

Umowa przedwst?pna w formie aktu notarialnego

W momencie, kiedy deweloper og?asza upad?o??, jego istniej?cy maj?tek staje si? cz??ci? masy upad?o?ciowej, któr? zarz?dza syndyk masy upad?o?ciowej. Klienci staj? si? wierzycielami dewelopera, a ich roszczenia kwalifikowane s? zgodnie z prawem upad?o?ciowym i naprawczym do kategorii III. Oznacza to dok?adnie tyle, ?e roszczenia klientów rozpatrywane b?d? na samym ko?cu. W pierwszej kolejno?ci z maj?tku upad?ego dewelopera zaspokajane s? m.in. wszystkie koszty post?powania upad?o?ciowego, nale?no?ci z tytu?u sk?adek na ubezpieczenia emerytalne, rentowe i chorobowe pracowników oraz nale?no?ci ze stosunku pracy. Pozosta?a cz??? maj?tku przekazywana jest na pokrycie wszystkich zobowi?za? podatkowych d?u?nika i dopiero po ich uregulowaniu mog? dochodzi? swoich praw klienci.

Je?li chcemy odzyska? zainwestowane ?rodki, musimy zg?osi? wierzytelno?? do s?du upad?o?ciowego. Jest to dla nas jedna z wa?niejszych czynno?ci, poniewa? brak zg?oszenia pozbawia wierzyciela mo?liwo?ci zaspokojenia swych roszcze? z maj?tku w ramach post?powania upad?o?ciowego. Zg?oszenie wierzytelno?ci jest form? jej dochodzenia w post?powaniu s?dowym. Spe?nia analogiczn? funkcj? do wytoczenia powództwa w procesie czy z?o?enia wniosku o wszcz?cie post?powania egzekucyjnego. Nale?y pami?ta?, aby w zg?oszeniu dok?adnie opisa? wierzytelno??, a zw?aszcza okre?li? kwot? nale?no?ci g?ównej (to, co wp?acili?my ju? deweloperowi), wraz z nale?no?ciami ubocznymi, którymi s? odsetki nale?ne od dewelopera za okres do dnia og?oszenia upad?o?ci oraz koszty procesu i egzekucji zwi?zane z dochodzeniem nale?no?ci g?ównej. Musz? by? równie? okre?lone dowody stwierdzaj?ce istnienie wierzytelno?ci oraz kategoria, do której wierzytelno?? ma by? zaliczona.

Bardzo wa?ne jest, aby, podpisuj?c umow? przedwst?pn? w formie aktu notarialnego, zapewni? sobie zabezpieczenie w postaci wpisu roszczenia o przeniesienie w?asno?ci lokalu na nabywc? w ksi?dze wieczystej. Roszczenie ujawnione w ksi?dze wieczystej korzysta bowiem z uprzywilejowanej pozycji, tzn. zostaje ono wyp?acone z ceny sprzeda?y nieruchomo?ci. Pozostali wierzyciele mog? si? zadowoli? tylko zaspokojeniem swoich roszcze? z masy upad?o?ciowej, czyli maj?tku spó?ki. Prawo upad?o?ciowe szczegó?owo okre?la, w jakiej kolejno?ci zostaj? zaspokojone wierzytelno?ci. Przyszli nabywcy, których roszczenia wpisane s? do ksi?gi wieczystej, s? w zdecydowanie lepszej sytuacji, poniewa? sp?ata nale?no?ci dewelopera nast?pi w pierwszej kolejno?ci z ceny sprzeda?y nieruchomo?ci.

Umowa przedwst?pna w zwyk?ej formie

Je?li ufali?my deweloperowi na tyle, ?eby zawiera? umow? w zwyk?ej, cywilno-prawnej formie, to niestety niewiele, a w zasadzie nic nie mo?na zrobi?. Brak umowy w formie aktu notarialnego uniemo?liwia podj?cie próby doko?czenia budowy. Ponadto upad?o?? dewelopera nie zwalnia jego klientów od regulowania zobowi?za?. Je?eli wi?c zaci?gn?li oni kredyt hipoteczny, to nawet gdy mieszkania nie otrzymaj?, musz? go sp?aca?. Na podstawie umowy w zwyk?ej formie pisemnej mo?emy jedynie dochodzi? odszkodowania za niedotrzymanie warunków umowy przez dewelopera. Nie mo?emy natomiast skutecznie domaga? si? wykonania umowy, czyli przeniesienia w?asno?ci, nawet je?li zap?acili?my ca?? cen? sprzeda?y. Umowa w zwyk?ej formie pisemnej nie zabezpiecza naszych interesów na wypadek upad?o?ci dewelopera.

Przed takimi skutkami chroni zawarcie umowy przedwst?pnej w formie aktu notarialnego, co pozwala ??da? zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. dokonania sprzeda?y lokalu na warunkach okre?lonych w umowie przedwst?pnej, lub stara? si? o odzyskanie zainwestowanych pieni?dzy.

Najlepszym sposobem na uchronienie si? przed upad?o?ci? dewelopera jest dok?adne jego sprawdzenie przed podpisaniem umowy przedwst?pnej (oczywi?cie w formie aktu notarialnego). Pami?tajmy równie? o wpisaniu do ksi?gi wieczystej roszczenia o przeniesienie w?asno?ci lokalu na nabywc?. Zapewni nam to pierwsze miejsce w kolejce do zaspokajania roszcze?. Najlepszym rozwi?zaniem jednak jest wybieranie inwestycji ju? zako?czonych i podpisywanie od razu ostatecznych umów przeniesienia w?asno?ci. Tylko wtedy mamy gwarancj?, ?e nie stracimy pieni?dzy ani mieszkania.

Aleksandra Szarek, specjalista rynku nieruchomo?ci Home Broker
oraz Karolina Gruszczy?ska, prawnik Home Broker

Następny >
spacer.png, 0 kB
spacer.png, 0 kB
spacer.png, 0 kB