spacer.png, 0 kB

Wspó?praca

Zamów Newsletter



Login:

Adres email:
zapisz wypisz

spacer.png, 0 kB
spacer.png, 0 kB
Kto si? za?apie na kredyt we frankach? Drukuj E-mail

 

Waluta czy z?otówka? To odwieczny dylemat mieszkaniowego kredytobiorcy. Jednoznacznej odpowiedzi nie ma. Mo?na natomiast poda? argumenty za i przeciw. W placówce banku mo?emy bowiem liczy? tylko na jednostronn? "wizj? ?wiata" - zale?n? od sprzeda?owej strategii przyj?tej przez dan? instytucj?.


Bankowiec lub doradca finansowy, który jest zwolennikiem franka szwajcarskiego mo?e u?y? nast?puj?cego argumentu: kurs franka musia?by wzrosn?? o 30 proc., by rata kredytu w tej walucie zrówna?a si? z rat? alternatywnego kredytu w z?otówkach. Oczywi?cie ma?o kto wyobra?a sobie deprecjacj? z?otówki na tak du?? skal? w krótkim czasie - musia?by nast?pi? kryzys walutowy!

Ten argument podany w postaci saute - bez dodatkowego wyja?nienia jest jednak ma?o obiektywny. To analiza statyczna - na dzisiaj. Ten 30-proc. bufor bezpiecze?stwa wynika oczywi?cie z ró?nicy w oprocentowaniu kredytu frankowego i z?otowego, a owa ró?nica dzisiaj to ok. 2,5 pkt proc. Za kilka miesi?cy mo?e to by? jednak znacznie mniej i wówczas np. tylko 10-proc. wzrost notowa? szwajcarskiej waluty zniweluje oszcz?dno?? na racie.

Dlatego mówi?c o buforze bezpiecze?stwa nale?y nakre?li? bli?sz? i dalsz? przysz?o?? stóp procentowych dla obu porównywanych walut. Bli?sza przysz?o?? to dalszy spadek (pewnie o 0,25-0,5 pkt proc. do ko?ca roku) stóp procentowych w Polsce oraz wzrost stóp w Szwajcarii.

Do tego nale?y doda? dwie rzeczy. Po pierwsze mar?e banków w przypadku franków szwajcarskich s? wy?sze ni? dla z?otówek. Nie s? dwa razy wy?sze, bo konkurencja silnie je ?ci?ga w dó? ale jednak trudno przy niskim wk?adzie w?asnym znale?? kredyt we frankach z mar?? 1 pkt proc., a w przypadku z?otówek przynajmniej kilka banków ch?tnie po takiej cenie po?yczy i jeszcze da upust na pierwszy rok sp?aty.

Po drugie, kredyt walutowy jest zawsze dro?szy ni? podaje bank. To efekt stosowania przez banki prostego manewru: wyp?ata kredytu nast?puje po kursie kupna a sp?aca? zad?u?enie trzeba ju? po kursie sprzeda?y. Efekt? Kredyt który kosztuje 3 proc. faktycznie jest o 0,3-0,6 pkt proc. dro?szy. Ten przedzia? wynika st?d, ?e banki ró?ni? si? je?li chodzi o szeroko?? spread’u, a wi?c ró?nicy mi?dzy kursem kupna a sprzeda?y waluty kredytu.

Uwzgl?dniaj?c dwa powy?sze argumenty oraz prognozy zmian stóp procentowych mo?na szacowa?, ?e do ko?ca roku ró?nica w oprocentowaniu mi?dzy przeci?tnym kredytem w z?otówkach a kredytem we frankach szwajcarskich spadnie do 1 pkt proc. Czy to oznacza, ?e nalezy zapomnie? o franku?

"Uzale?niony" frank

Niekoniecznie. Jest jeszcze dalsza przysz?o?? - bardziej istotna w przypadku kredytu zaci?ganego na 20 czy 30 lat. Oczywi?cie tutaj jest wi?ksze ryzyko b??dnej prognozy jednak mo?na wyci?gn?? kilka ciekawych wniosków. Za kilka lat Polska b?dzie w strefie euro. Warto wi?c przyjrze? si? zale?no?ci mi?dzy wspóln? walut? w szwajcarskim frankiem.

Gdy spojrzymy na stopy procentowe w strefie euro i Szwajcarii od pocz?tku funkcjonowania Europejskiego Banku Centralnego, zauwa?ymy, ?e zawsze stopy szwajcarskie by?y o 1-1,5 pkt proc. ni?sze od "europejskich". Co wi?cej, mi?dzy tymi stopami jest silna korelacja: zmieniaj? si? w tych samych kierunkach.

Podobne zjawisko mo?na zaobserwowa? je?li spojrzymy na kursy euro i franka wobec z?otówki. Tutaj tak?e jest silny zwi?zek. Wspó?czynnik korelacji mi?dzy kursem EUR/PLN a CHF/PLN za ostatnie 10 lat wynosi a? 0,93 (wspó?czynnik 1 jest mamy przez ca?kowitej zale?no?ci dwóch strumieni danych).

Wniosek? Osoba która zarabia w euro a sp?aca kredyt we frankach praktycznie nie ponosi ryzyka kursowego a z du?ym prawdopodobie?stwem zawsze b?dzie mie? nieco ta?szy kredyt.

Pytanie dlaczego mieszka?cy Niemiec czy Francji nie zad?u?aj? si? we frankach? Przede wszystkim nie maj? takich ofert. Banki w UE nie oferuj? szeroko kredytów we frankach szwajcarskich, a ju? na pewno nie konkuruj? mar?ami tak jak polskie banki. A nawet gdyby takie oferty by?y na rynku to i tak bogaci Europejczycy nie "schylaliby" si? po kredyt mieszkaniowy ta?szy o 1 pkt proc.

Co innego mniej zasbni Polacy. My powinni?my wykorzysta? fakt, ?e w najbli?szych latach stopy w Polsce b?d? wy?sze ni? w Szwajcarii a za kilka lat zaczniemy zarabia? w euro i zaczn? dzia?a? opisane wy?ej mechanizmy.

Najmniej przewidywalnym elementem tych prognoz s? kursy walutowe. Wi?kszo?? ekspertów sk?ania sie ku tezie, ?e z?otówka b?dzie si? w d?u?szej perspektywie umacnia?. Sprzyja? ma temu dynamicznie rosn?c gospodarka i relatywnie wysokie stopy procentowe w Polsce.

Kosztowny powrót

Je?li ju? podejmiemy decyzj? o wyborze kredytu w walucie obcej musimy zda? sobie spraw?, ?e powrót do z?otówki jest kosztowny, a mo?e by? nawet bardzo kosztowny. Przewalutowanie to operacja za któr? zap?acimy 4-5 proc. kwoty kredytu. I to nawet wtedy gdy bank nie pobiera ?adnej prowziji. Ten koszt wynika z przeliczenia kursowego stosowanego przez bank.

Praktyka pokazuje, ?e klienci przewalutowuj? kredyty w najgorszych mo?liwych momentach - po os?abiebniu z?otówki. Walnie im w tym pomagaj? media strasz?c os?abieniem naszej waluty o 5 groszy po jakiej? wypowiedzi polityka. Najwi?ksze straty ponosz? klienci w?a?nie na nieprzemy?lanych przewalutowaniach. Bankom oczywi?cie nie zale?y szczególnie na tym, by klienta odwie?? od decyzji o zmianie waluty – sporo na tym zarabiaj?.

Tymczasem podej?cie walutowego kredytobiorcy powinno by? nast?puj?ce: co miesi?c sp?acam rat? np. 700 z?. Gdybym mia? kredyt w z?otówkach p?aci?bym np. 1000 z?. Je?li sp?aca?em taki kredyt przez 5 lat to mam 18 tys. z? "skumulowanych" oszcz?dno?ci. Gdybym t? kwot? inwestowa? zarabiaj?c 5 proc. rocznie by?oby to 20,5 tys. z?.

Je?li po 5 latach sp?aty kurs franka ro?nie, a z nim ro?nie rata np. do poziomu 1000 z? albo nawet 1100 z? wówczas wystarczy zestawi? straty z oszcz?dno?ciami (z lat poprzednich), by zda? sobi? spraw? jak nieop?acaln? decyzj? by?oby przewalutowanie. Przewalutowuj?c kredyt po wzro?cie kursu waluty w której by? zaci?gni?ty mo?emy zrealizowa? strat? rz?du kilkudziesi?ciu tysi?cy z?otych - "zamykamy" ca?y kapita? kredyt pozostaj?cy do sp?aty na wysokim poziomie.

Poprawka na ryzyko

By jednak móc spokojnie p?aci? podwy?szone raty przez pewien czas i delektowa? si? wypracowanymi przez ubieg?e lata oszcz?dno?ciami trzeba mie? odpowiednie dochody. I tu zbli?amy si? do kwestii bardzo aktualnych - oceny zdolno?ci kredytowej. Nie mo?e by? oczywi?cie tak, by klienta by?o sta? na rat? 700 z? kredytu we frankach a na rat? 900 czy 1000 z? ju? nie. Mo?e si? przecie? okaza?, ?e tak? rat? w?a?nie, podwy?szon? rat? b?dzie musia? przez jaki? czas p?aci?. To rola banku, by odpowiednio zasotrzy? zasady zdolno?ci kredytowej tak, by przyj?? poprawk? na mo?liwy niekorzystny obrót sytuacji na rynku walutowym.

Jak dot?d banki ró?nie wywi?zywa?y si? z tego obowiazku. Wiele banków sk?onne by?o po?yczy? znacznie wi?cej temu samemu klientowi w sytuacji, gdy wybiera? franki zamiast z?otówek. Nadzór bankowy wzi?? wi?c sprawy w swoje r?ce i "zarekomendowa?" bankom, by licz?c zdolno?? kredytow? dla klienta po?yczaj?cego franki szwajcarskiej wstawia?y do swoich kalkulatorów oprocentowanie takie jak w z?otówkach oraz kwot? kredytu podwy?sza?y o 20 proc. W efekcie je?li chc? po?yczy? 100 tys. z? we frankach szwajcarskich to musi mnie by? sta? na 120 tys. z? w z?otówkach.

Je?li jednak spojrzymy na zamieszczon? poni?ej tabel? oka?e si?, ?e s? banki które tak jak PKO BP po?yczaj? tyle samo niezaleznie od waluty i jednocze?nie po?yczaj? bardzo du?o - znacznie wi?cej temu samemu klientowi ni? np. Dom (oddzia? Getin Banku), który znacznie podnosi dost?pn? kwot? dla klienta wybieraj?cego franki.

Je?li PKO BP pozwala przyk?adowej rodzinie o dochodach 2500 netto p?aci? ok. 1400 z? raty to powstaje pytanie czy przypadkiem nie nazbyt liberalnie ocenia on zdolno?? kredytow?? Mimo, ?e nie pope?nia "przest?pstwa" po?yczaj?c wi?cej we frankach ni? w z?otówkach. Warto te? wspomnie?, ?e kredytobiorca z?otówkowy te? nie jest na wieki zabezpieczony przez wzrostem raty - stopy procentowe nie zawsze spadaj?.

< Poprzedni   Następny >
spacer.png, 0 kB
spacer.png, 0 kB
spacer.png, 0 kB