Od miesiąca można składać wnioski o preferencyjne kredyty mieszkaniowe w PKO BP, od tygodnia w większości SKOK- ów.

- Rządowy Program Rodzina na Swoim budzi wiele emocji wśród potencjalnych beneficjentów - mówi Piotr Stalęga z Banku Gospodarstwa Krajowego, który jest głównym dysponentem dopłat.

Problem w tym, że zarówno z pytań kierowanych do redakcji, jak i do banków wynika, że wiele osób zaczyna zastanawiać się jak obejść przepisy ustawy z dnia 8 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, aby skorzystać z dopłat.

Pieniądze pod stołem

Możliwość skorzystania z preferencyjnego kredytu zależy od spełnienia szeregu warunków - m.in. ceny mkw. mieszkania. Nie może być ona wyższa niż ustawowe limity. To największa bariera w korzystaniu z dofinansowania do kredytów, gdyż wciąż rosnące ceny mieszkań powodują, że trudno zmieścić się w ustawowych granicach. W dużych miastach jest to praktycznie niemożliwe - przykładowo, ustawowy limit dla Warszawy wynosi 4370,50 zł, podczas gdy średnia rynkowa cena nowych mieszkań - ok. 8 tys. zł.

Istnieje duże prawdopodobieństwo, że ten limit będzie obchodzony sprzecznie z prawem, przede wszystkim w przypadku mieszkań nabywanych na rynku wtórnym.

- Umówię się ze sprzedającym, że w umowie, dla potrzeb banku, wpiszemy cenę mieszkania mieszczącą się w limicie, a do ręki zapłacę mu trochę więcej - mówi bez ogródek jeden z naszych rozmówców.

Osoby, które myślą o dokonywaniu takich transakcji pod stołem, powinny jednak pamiętać, że cenę mieszkania ma prawo zweryfikować urząd skarbowy.

Problemy z powierzchniÄ…

Z pytań czytelników wyraźnie wynika również, że nieprawidłowości mogą dotyczyć także podawanej przez nich powierzchni użytkowej domu lub mieszkania, od której zależy możliwość skorzystania z dopłat. Taka powierzchnia będzie zwykle wskazana w akcie notarialnym, jednak w przypadku mieszkań kupowanych od deweloperów - w umowie przedwstępnej.

Jeśli jednak dana osoba sama buduje dom (a nie np. kupuje gotowy od dewelopera) powierzchnia jest liczona na podstawie zatwierdzonego projektu budowlanego. Z telefonów do redakcji wynika, że niektóre osoby liczą na dogadanie się z architektem, który określi powierzchnię tak, aby mieściła się w ustawowym limicie.

Wiele osób, które zamierzają kupić mieszkanie od dewelopera, pyta natomiast, czy do powierzchni użytkowej (a co za tym idzie - do ceny mieszkania) dałoby się nie wliczać balkonów, tarasów, loggii, komórek itp.

- Takie pomieszczenia nigdy nie są wliczane do powierzchni użytkowej mieszkania, a ich cena jest zwykle osobno wyszczególniona w umowie - wyjaśnia Ewa Barlik z J.W. Construction.

Bez mieszkania...

Ustawa przewiduje również, że aby skorzystać z dopłat, nie można być właścicielem ani współwłaścicielem mieszkania lub domu. Sytuacja mieszkaniowa kredytobiorcy oceniana jest jednak wyłącznie na dzień zawarcia umowy kredytu - potwierdza to interpretacja Ministerstwa Budownictwa. Krótko mówiąc, po zawarciu umowy można nabyć mieszkanie (bez obowiązku zwrotu dopłat), gdyż w ustawie nie wskazano takiego zakazu.

Taką możliwość próbują wykorzystać osoby, które mają obecnie własne mieszkanie, ale chcą kupić drugie, korzystając z dopłat. Zamierzają więc pozbyć się na jakiś czas posiadanego lokum (np. darować bratu), następnie podpisać umowę kredytową, po czym odzyskać mieszkanie (np. brat zwróci mieszkanie w drodze darowizny). Kwota dopłat będzie tu wyższa niż opłaty związane z dwukrotnym przeniesieniem własności m.in. taksa notarialna, szczególnie jeśli darowizna będzie dotyczyła osoby zwolnionej z podatku od darowizn - patrz symulacja.

... i wynajmowania

Ustawowe ograniczenia dotyczą również najmu. Z dopłat nie mogą korzystać nie tylko właściciele mieszkań, ale również najemcy. Ci ostatni mogą jednak wypowiedzieć umowę najmu w ciągu sześciu miesięcy od dnia uzyskania kredytowanego lokalu.

Potencjalni kredytobiorcy znaleźli już sposób również na to ograniczenie - zamiast umowy najmu, podpiszą umowę użyczenia lokalu. Ustawa określa zamknięty katalog wskazujący, jakimi tytułami prawnymi do nieruchomości nie może dysponować kredytobiorca. Nie zawiera on użyczenia mieszkania i nie ma powodu, aby stosować tu jakąkolwiek rozszerzającą interpretację. Umowa użyczenia ma jednak, w przeciwieństwie do najmu, charakter bezpłatny. Co nie oznacza, że również tu nie będą następować płatności pod stołem.

Nie wszystko do sprawdzenia

Banki przyjmujące wnioski nie będą w stanie zweryfikować spełnienia wszystkich warunków ustawowych, uprawniających do skorzystania z dopłat. W wielu kwestiach będą musiały bowiem opierać się na oświadczeniach klientów.

- Decydując się na zaciągnięcie kredytu, klienci zobowiązani są do złożenia w banku wniosku o jego udzielenie wraz z niezbędnymi załącznikami, które są zarówno w postaci dokumentów (np. umowa przedwstępna z deweloperem, akt notarialny, zaświadczenia o wysokości uzyskiwanych dochodów), jak również odpowiednich oświadczeń (dotyczących np. stanu cywilnego, miesięcznych kosztów utrzymania, czy nieposiadania praw własności do jakiejkolwiek nieruchomości) - mówi Marek Kłuciński, rzecznik prasowy PKO BP.

Bank nie ma podstaw ani obowiązku sprawdzania prawdziwości treści składanych oświadczeń - składając je klienci ponoszą pełną odpowiedzialność za zawarte w nich treści - dodaje.

POSTULUJEMY
Ministerstwo Budownictwo powinno jak najszybciej znowelizować ustawę, tak aby dostępność do preferencyjnych kredytów była większa - w szczególności należy urealnić ustawowy limit ceny mieszkania, uprawniający do skorzystania z dopłat, na poziomie zbliżonym do cen rynkowych. Wyeliminowałoby to przynajmniej część prób obchodzenia ustawy.

Ewa Usowicz (Gazeta Prawna/20.02.2007, godz. 05:00)